Créditos Hipotecarios en Toluca y Metepec

¿Qué es un prestamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es el conjunto de un préstamo personal y de una garantía hipotecaria sobre un inmueble. La hipoteca es una garantía accesoria, cuya validez queda supeditada a la del préstamo. El préstamo es un contrato mediante el cual el banco o entidad entrega una cantidad de dinero y se regula la forma(plazo, interés, garantías, etc) en que el prestatario tiene que devolverlo.

La garantía de la Hipoteca incluye, tanto el importe del capital del préstamo, como los eventuales interés, costas y gastos en caso de reclamación judicial para los casos de impago de las cuotas.

CARACTERISTICAS DE UN PRESTAMO HIPOTECARIO

La hipoteca permanecerá, aunque se reduzca el préstamo que garantiza, incluso aunque este sea totalmente pagado. Hasta que no se cancele, con el consentimiento expreso de la entidad financiera a través de escritura de cancelación presentada en el Registro de la Propiedad, la hipoteca no desaparece, aunque no se deba nada del préstamo.

Como contrato que es, ha de constituirse necesariamente en escritura pública, otorgada siempre ante Notario, e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad para que tenga validez. Una hipoteca no impide que la vivienda pueda ser vendida a otra persona, pero teniendo siempre en cuenta que, para que el nuevo comprador pueda hacerse cargo del préstamo se necesita el consentimiento de la entidad financiera con quien fue formalizada. Si ésta ( la entidad o banco) no presta su consentimiento, en caso de impago del préstamo responderá el primer comprador personalmente de la deuda.

Proceso de securitización de hipotecas.

El proceso de securitización hipotecaria, parte de la instrumentación de escrituras hipotecarias en la que se consienta expresamente la emisión de letras hipotecarias, por lo que las mismas constituyen la primera herramienta de este sistema. Se encuentran garantizadas desde su creación y como condición de su existencia, con hipotecas de primer grado de privilegio.
 
Para poner en marcha este proceso, y a la luz de lo prescripto por la Ley 24441, en el mercado tradicional de créditos hipotecarios, el banco o entidad financiera (ORIGINANTE), debe operar en dos planos simultáneamente, con el tomador del crédito y con el banco mayorista. Con el tomador de créditos debe pactar los términos del contrato básico de mutuo con garantía hipotecaria, en la cual ya se incluyen los términos de la herramienta financiera (la letra hipotecaria), y las características del crédito tales como monto y frecuencia de los pagos, plazo e intereses, todo ello para su posterior calificación, homogeneización en la securitización de las carteras de créditos así conformadas.
Cabe destacar que:

• Las letras hipotecarias para su circulación deben inscribirse en el Registro Inmobiliario correspondiente al inmueble gravado que garantiza su pago. La letra debe contener las firmas del deudor, del escribano y del funcionario autorizado del Registro.
• La emisión de la letra puede realizarse con posterioridad al otorgamiento e inscripción de la escritura que instrumenta el negocio primitivo, siempre y cuando en este primer contrato se autorice expresamente la emisión de este tipo de letras. En este caso podría otorgarse en la misma escritura hipotecaria un MANDATO IRREVOCABLE a favor del mismo acreedor o de un tercero para que pueda otorgar la escritura de creación y emisión o en caso de estar prevista en la misma creación, facultar al mandatario para suscribir en nombre del deudor las letras hipotecarias a emitirse en virtud de dicha escritura hipotecaria.
• Las letras hipotecarias son transmisibles a cualquier título, siempre por endosos nominativos asentados en cadena en la misma letra o en su prolongación. Cada endoso exige la firma del endosante y el nombre del endosatario y la fecha de endoso; y no requieren para su perfección, ni de la notificación, ni de la conformidad del deudor cedido. No existe entre los endosantes garantías de evicción, acción de regreso, ni ningún tipo de responsabilidad emanada del endoso.
•  Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de interés. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la letra fuera suceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones, y en ese caso, el deudor tendrá derecho a que los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra.No obstante lo expuesto serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.
•  Las letras deberán contener los siguientes datos (art.39): Nombre del deudor y del propietario del inmueble hipotecado, nombre del acreedor, monto de la obligación incorporado a la letra, plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, el lugar en donde debe hacerse el pago, tasa de interés compensatorio y punitorio, ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales, Los demás que fijen los reglamentos que se dicten a tal efecto.