AVALÚOS INMOBILIARIOS

 

¿Qué es un avalúo?

Es un estudio detallado que consiste en la estimación del valor comercial de un inmueble. Lo que determina el valor son las características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado.

Las condiciones físicas y urbanas del inmueble también determinan el valor.

Para contratar el servicio se recomienda lo siguiente:

  • Entrevistarse con el valuador, telefónica o físicamente para conocer las necesidades existentes  y definir el alcance del trabajo.
  • Cotización del avalúo
  • Presentar la siguiente documentación: Escrituras Públicas, Boleta Predial del Inmueble, Comprobante de Pago de Agua.
  • Visita al inmueble, toma de fotografías, en caso de no contar con planos, se hace levantamiento físico, revisión de los acabados, estados de conservación y edades del inmueble.
  • Posteriormente se realiza el estudio.
  • Se hace un calculo sobre los factores del estado de conservación, se toman las consideraciones pertinentes y se llega a una conclusión de valor.
  • Todo lo anterior en un reporte de cerca de 10 hojas con la información más importante del inmueble, con anexo fotográfico y croquis de ubicación y medición si es el caso, firmado y sellado por el perito profesional responsable del dictamen.

Que incluye el avalúo?

  • LOS ANTECEDENTES: Son los generales (Nombre, Direcciones, Datos) del Solicitante, Perito y del Inmueble.
  • LAS CARACTERÍSTICAS URBANAS: Clasificación de la Zona según Desarrollo Urbano municipal y características de infraestructura y población.
  • EL TERRENO: Datos del Terreno, Medidas, Colindancias, de Lote, Manzana, Superficies, Croquis de ubicación un perímetro dado, características de topografía, configuración, frentes, etc.
  • LA DESCRIPCIÓN GENERAL DE INMUEBLE: Descripción del inmueble, uso, tipos de construcción,  mención de áreas, edades cronológicas aproximadas, vida total y vida remanente, estado de conservación, calidad del proyecto.
  • LOS ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN: Descripción de cada una de las partidas de componen los acabados constructivos del inmueble mencionado atributos y obsolescencias.
  • LAS CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO: Apartado para describir la metodología aplicada, definir ciertos conceptos dentro del avalúo, anexar suposiciones, condiciones limitantes y observaciones referentes a la inspección que repercutan en el resultado de valores.
  • LA APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO: Apartado para el estudio comparativo de mercado donde se enfrenta el inmueble en estudio con otros similares que se estén ofertando o que hayan sido vendidos en la zona de influencia, ajustando por factores según sea el caso a favor o en contra.
  • LA APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE COSTOS: Estudio del costo constructivo del inmueble separado por tipos generalmente áreas abiertas y áreas cerradas, cada una con un costo representativo según calculo y experiencia del perito, ajustado por un factor de edad estado de conservación que se calcula según lo observado en la visita y la información recabada sobre edades.
  • LA APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE CAPITALIZACIÓN: Estudio menos utilizado pero no menos importante, se utiliza capitalizando los flujos percibidos de renta anual a una tasa dada para conocer el monto de inversión total, según las características del inmueble y teniendo en cuenta deducciones, cálculo de isr, entre otras variables.
  • EL RESUMEN DE VALORES: Apartado donde se concentran los resultados de los tres enfoques de valor antes mencionados.
  • LAS CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN: Apartado donde se mencionan consideraciones adicionales que llevaron a la conclusión de valor.
  • LAS CONCLUSIONES: Conclusión de valor según el estudio de valor más representativo en cantidad y en letra, a una fecha dada y con firma del perito.