DUDAS Y PREGUNTAS SOBRE UN REMATE BANCARIO

 

¿Cómo funciona un remate judicial?

De manera general, resulta importante que tenga conocimiento de lo siguiente:

Cuando se pretenda adquirir algún inmueble mediante el REMATE JUDICIAL en almoneda pública, se obtendrán los beneficios que a continuación se enuncian.

  • Los peritos en el juicio del inmueble a rematar, determinan el valor de la propiedad mediante un Avalúo Judicial que se realiza conforme al arancel, dicho avalúo generalmente es 30 % menor del valor comercial de la propiedad.
  • El Juez fija la Postura Legal, en base al avaluó que obra en los autos del expediente judicial, que es la cantidad mínima que los postores pueden ofrecer por la propiedad, dicha postura es igual a las 2/3 partes del Avalúo Judicial.
  • El cliente selecciona de nuestros listados el bien inmueble que le interesa.
  • Para poder intervenir en el Remate, el cliente deberá adquirir un Billete de Depósito en Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI) a favor del Juez que está subastando el bien, por una cantidad igual o superior al 10 % del Avalúo Judicial. Este Billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado y es un requisito de ley para participar como postor en la Subasta.
  • El cliente, acompañado Despacho de Abogados, se presenta en el Juzgado en la fecha y hora señalada para el Remate para intervenir como postor en la Subasta Pública, llevando una identificación oficial con fotografía y firma.
  • Una vez presentada la postura o precio ofrecido por el inmueble, los participantes podrán pujar una cantidad superior a la ofrecida por otro, para adquirir el bien inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en el momento mismo de la Subasta. Gana quien más ofrece. A aquellos postores a los que no se les haya adjudicado la propiedad, el Juez ordenará la devolución inmediata del Billete de Depósito.
  • El postor a favor de quien se adjudique el inmueble, deberá obtener en BANSEFI, un segundo Billete de Depósito por la cantidad remanente, entre la que exhibió mediante el primer Billete de Depósito y la cantidad aceptada por el Juez por la propiedad. Este segundo Billete de Depósito, deberá ser exhibido ante el Juez, dentro de los 3 días hábiles siguientes a la fecha en que mediante sentencia se declare fincado provisionalmente el Remate a favor del postor. Si el postor no lo hiciere en este término, perderá la totalidad del importe de su primer Billete, como sanción por incumplimiento.
  • El Juez dicta una resolución con la que aprueba definitivamente la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que se pagó la totalidad de la postura ofrecida.
  • Se elabora la escritura de compraventa Judicial por el Notario que haya elegido el cliente y si el demandado se negare a firmarla, el Juez la firmará en su rebeldía.
  • Firmada la escritura de compraventa Judicial, el Juez ordena que el inmueble sea puesto en posesión física del cliente. Un funcionario judicial será el encargado de dar cumplimiento a esta orden.
  • Si porque no se presentare ningún postor o por cualquier otra razón, no se adjudicare el bien inmueble en Primera Almoneda, el Juez convocará a una Segunda Almoneda, y subsecuentes haciendo una reducción del 10 % al Avalúo Judicial y la Postura Legal será nuevamente las 2/3 partes del Avalúo menos la reducción del 10%. El procedimiento será el mismo que el de la Primera Almoneda.

Cabe subrayar que las operaciones de compraventa en Remate Judicial se realizan exclusivamente de contado.

Ejemplo:

Valor Real o Comercial = $1,000,000.00
Avalúo Judicial = $1,000,000.00 X 0.7 = $700,000.00

Primera Almoneda = Postura Legal = $700,000 x 2/3= $466,667.00 lo cual equivale al 53.33% de descuento.

 

Esto es, el cliente compra en $466,667.00 un inmueble que tiene un valor comercial de $1, 000,000.00 lo cual equivale a que lo compra con un descuento del 53.33% sobre su valor real.

Segunda Almoneda = Postura Legal = $700,000.00 x 0.8 x 2/3 = $560,000.00 x 2/3 = $373,333.00 lo cual equivale al 62.67% de descuento.

OPORTUNIDAD.

En estos tiempos de alta volatilidad financiera que amenaza no ser transitoria, estamos obligados a una meticulosa elección del destino de nuestros recursos. Es indispensable un estudio a fondo de las posibilidades que ofrece el mercado, para lograr la inversión de nuestro patrimonio en la que obtengamos mayor beneficio y menor riesgo. El raquítico beneficio que ofrece la inversión en Bancos, La Bolsa con su alto riesgo o el refugio en el dólar que después de la devaluación resulta extemporáneo y contraproducente, nos invita a buscar una alternativa viable. Además, la inflación, va subiendo inexorablemente y mantener liquidez deprecia el valor de los ahorros. Los inmuebles siempre han sido la mejor inversión, la más segura y permanente, sobre todo si se adquieren, cuando menos, con un descuento del 44% sobre su valor comercial, a través de Subastas Públicas.

VIVIENDA USADA vs. NUEVA.

Una casa nueva tiene la ventaja de tener un proyecto moderno, que arquitectónicamente esté pensado para tiempos actuales y tiene el beneficio de que seguramente se ubica en una zona atractiva en cuanto a crecimiento inmobiliario. Sin embargo, inevitablemente, una casa usada será más barata. La ventaja que tienen los inmuebles seminuevos sobre los nuevos, es que se pueden comprar más metros cuadrados por el mismo precio. Es posible que se encuentren opciones con 30% más espacio, con mejor ubicación y con un menor costo (de 40% a 60% más económico).

 

Además, hay superficies muy interesantes que ya no se encuentran tan fácilmente, porque la vivienda nueva, si bien es muy moderna y con mejor diseño, las superficies que manejan son más pequeñas”. Las Subastas en Remates Judiciales nos ofrecen inmuebles en todas las zonas, de todo tipo, tamaño y uso de suelo; ubicadas algunas, en colonias donde hace mucho tiempo no hay terreno disponible, de poca oferta de venta y mayor valor de mercado.

SEGURIDAD

Para que una propiedad salga a Remate Judicial mediante subasta, previamente se habrán cubierto los requisitos que exige la ley, lo que brinda importantes garantías:

  • Estar debidamente acreditada la propiedad del deudor.
  • Contar con Certificado de Libertad de Gravámenes.
  • Tener un Avalúo Judicial (6 meses de vigencia) dictaminado por un Perito certificado ante el gobierno.
  • Un inmueble sale a Remate ya que hay sentencia firme y el juicio se concluyó en todas sus instancias, incluido el juicio de amparo.
  • Los pagos se realizan a través de Billetes de Depósito expedidos por BANSEFI y se consigan directamente al Juzgado.
  • En la venta que el Juez realiza en el juzgado, toma como precio base el del Avalúo Judicial y no el valor comercial de la propiedad.
  • Primera Almoneda: (Subasta) el precio base es de 2/3 partes del 100% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 66% de valor del Avalúo Judicial.
  • Segunda Almoneda: (Subasta) el precio base es de 2/3 partes del 80% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 53% de valor del Avalúo Judicial.
  • Tercera Almoneda: no hay precio base (postura legal); la oferta es abierta.
  • De los Avalúos: El Comercial y Judicial, este último suele ser el más bajo.
  • El Juez hace la devolución del Billete de Depósito al postor que no resulte adjudicado.
  • La Subasta es pública y abierta.

 

En la compraventa de inmuebles mediante Remate Judicial, la propiedad queda liberada de los vicios ocultos previos al Remate:

  • Duplicidad o falsedad de la personalidad del legítimo propietario del inmueble por parte del vendedor o de otras personas con derechos de propiedad anteriores.
  • Falsificación de escrituras y otros documentos.
  • Escrituras realizadas por personas sin capacidad legal.
  • Documentos inválidos ejecutados bajo un poder vencido o inexistente.
  • Escrituras otorgadas por personas supuestamente solteras que en realidad son casadas.
  • Fraude como créditos laborales, embargos ficticios, liquidación de sociedad conyugal, etc.
  • Servidumbres no registradas.
  • Herederos encubiertos.
  • Cesión de Derechos Litigiosos en los que se adquieren los derechos del juicio más no del inmueble, en ocasiones el juicio está perdido, hay defectos en el emplazamiento, el adeudo está prescrito y por tanto no se cuenta con garantía alguna.

 

REMATES BANCARIOS.

 

Las inversiones ofrecidas, se clasifican en distintos rubros a conocer, tales como Derecho de crédito, Derecho Litigioso, Derecho Adjudicatario, que de acuerdo a su naturaleza dependerá el valor del inmueble.

 

Los Derechos de Crédito, consisten en la existencia de un adeudo por parte del acreditado a favor de la Institución de Crédito y que no ha sido pagado, y consecuentemente sigue generando intereses, el beneficio de adquirir un asunto en esta etapa, es que se puede adquirir el inmueble hasta un 65% por debajo de su valor comercial, lo que implica que dicha Institución, otorga al inversionista todos los documentos y elementos para que éste, a su vez inicie ante la instancia judicial el procedimiento correspondiente.

 

Por su parte, los derechos litigiosos, consisten cuando la institución de Crédito ha entablado demanda en contra del deudor, quien su vez deberá contestarla, para continuar con el trámite procesal de ofrecimiento y desahogo de pruebas, alegatos y dictado de sentencia definitiva en primera instancia, esta fase del procedimiento puede tener una duración de seis a ocho meses atendiendo a las circunstancias del caso.

 

Asimismo, en caso de que se condene al deudor en primera instancia, éste, tiene derecho a interponer un recurso para intentar obtener su revocación o modificación, en segunda instancia, recurso que se conoce con el nombre de apelación, el cual es tramitado ante una instancia superior y turnado para su conocimiento a una sala de apelación integrada por un cuerpo colegiado de magistrados del fuero común, quienes dictaran una sentencia, (trámite que tiene una duración aproximada de cuatro meses).

 

Por último, el deudor también tiene derecho a interponer el Juicio de Amparo, el cual será turnado a un órgano colegiado resolutor, integrado por magistrados del fuero federal quienes velaran en que se hayan respetado entre otras cosas las formalidades esenciales del procedimiento.

 

Una vez obtenida la sentencia de amparo, se continuara con la tramitación del juicio en la etapa conocida como ejecución de sentencia, la cual se encuentra encaminada a la obtención de la cantidad correspondiente generada por los intereses moratorios, ordinarios, saldo insoluto, la cual servirá para fungir como postores el día de la almoneda de remate.

 

En esta parte del juicio, deberá realizarse el avalúo del inmueble, la obtención de un certificado de existencia de gravámenes, así como el pago de edictos en los que se anunciara la veta publica del inmueble. En esta fase los inmuebles se pueden adquirir hasta en un 50% por debajo de su valor comercial.

 

Llegada la fecha de la almoneda de remate, el inversionista podrá fungir también como postor entendiéndose que la finalidad, es la adjudicación del mismo mediante el dictado una sentencia, que es a lo que se le conoce como derecho adjudicatario. En esta fase los inmuebles se pueden adquirir hasta un 30% por debajo de su valor comercial.

 

La sentencia de adjudicación, servirá de base al inversionista para proceder a su escrituración y toma de posesión, cabe aclarar que la mayoría de los asuntos presentan adeudos por falta de pago del impuesto predial, así como de suministro de agua, lo cual se compensara y es representativo de acuerdo a la cantidad que obtendrá el inversionista al momento de la venta.

 

Así, es como dependiendo de sus intereses puede comercializarse el inmueble ya sea para venta o para renta al precio comercial. De esta operación es donde resulta la ganancia, debido a que se comercializa en el precio que oscila en el mercado, que es mucho más elevado al en que se adquirió y es donde se obtiene la ganancia.

 

  • Para esta inversión es importante tener en cuenta, como inversionista lo siguiente:
  • Tener disponibles los recursos para la adquisición del asunto en una sola exhibición.
  • No es posible adquirir los inmuebles mediante crédito infonavit o alguno similar, salvo casos excepcionales disponibles en el distrito federal.

 

Hacer el pago de la cantidad de $1,500.00 (Mil Quinientos Pesos 00/100 M.N.), por concepto de investigación sobre adeudos generados por falta de pago de del impuesto predial, así como de suministro de agua, investigación de estado procesal, así como la realizada en el Registro Público de la Propiedad.

 

  • Hacer un pago en concepto de anticipo por la cantidad de $20,000.00 (Veinte Mil Pesos 00/100 M.N.), para apartado de asunto e inicio de trámites de adquisición.
  • Firma de Contrato de Prestación de Servicios, a favor del abogado encargado de la tramitación del asunto, el monto de los honorarios radicará de acuerdo al estado del juicio y avalúo del inmueble.
  • Para el caso que la firma del contrato oneroso de Derechos Litigiosos, Derechos de Crédito, o Derechos Adjudicatarios se formalice en Notaria Pública se deberán cubrir los gastos correspondientes, que oscilaran entre tres mil y cinco mil pesos, dependiendo de la Notaria en la que se realice el mismo.
  • Contar con disponibilidad de tiempo para asistir al juzgado o notaria para la formalización del contrato mencionado en el punto precedente.
  • Optativamente se puede realizar para comodidad del inversionista poder para pleitos y cobranzas a favor del abogado para que sea representado en juicio.
  • En su momento, cubrir los gastos de avalúo, los cuales son bajos en relación a los prestados por otros profesionistas, así como los derivados para la obtención de la posesión.
  • El inmueble se recuperará inclusive de ser necesario haciendo uso de la fuerza pública, así como del rompimiento de chapas y cerraduras.

OTROS PUNTOS DE IMPORTANCIA.

 

Los inmuebles ofrecidos a los inversionistas se encuentran debidamente inscritos en el Registro Público de la Propiedad, derivado de la Inscripción del Contrato de Apertura de Crédito con Garantía Hipotecaria.

 

Las ventajas de su inscripción, consisten en la publicidad de dicho acto, y hacer sabedores a los terceros de quien es el propietario del mismo.

 

La Hipoteca representa la garantía en la inversión realizada y la cual es privilegiada y cuál será el medio para obtener los resultados deseados.

 

Previo pago de los adeudos que reporte el inmueble, se procederá a su escrituración.

 

Casas y Casas cuenta con personal profesional, abogados, doctos en el tema que son quienes se encargarían de todo el procedimiento a fin llevar al cliente a que realice la inversión.